Прокурор, в соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимает обязательное участие в рассмотрении гражданских дел о выселении.
В 2017-м году с участием прокурора рассмотрено 62 дела о выселении, в 2018-м году - 71 дело, что свидетельствует об увеличении количества дел по спорам о выселении.
Из рассмотренных в 2018-м году дел о выселении удовлетворен 51 иск, отказано в удовлетворении исковых требований по 7-ми искам, 12 исков судом оставлены без рассмотрения и по одному иску производство прекращено в связи с отказом истца от иска.
С учетом высокого количества удовлетворенных исков анализируемой категории, для того, чтобы не лишиться жилья, гражданам необходимо знать, как и кого могут выселить по решению суда.
В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, граждан могут выселить
из служебного жилого помещения;
из квартиры, находящейся в муниципальной собственности;
из принадлежащего им жилого помещения.
Кроме того, законом предусмотрено выселение незаконно проживающих в помещении лиц.
Выселение из служебного жилого помещения
Согласно статье 92 Жилищного кодекса РФ служебное жилье относится к категории помещений специализированного жилищного фонда, которые предоставляются во временное пользование на основании договора найма.
Принудительное выселение из квартиры, предоставленной в качестве служебного жилья, возможно только в случае прекращения договора найма.
Однако выселение возможно и по желанию жильца, то есть, нанимателя (например, в случае приобретения им собственной квартиры); по соглашению сторон (один из вариантов – оформление нанимателем права собственности на служебное жилье); в связи со смертью нанимателя; в связи с признанием жилого помещения подлежащим сносу; в связи со сменой назначения жилого помещения (перевод в нежилой фонд); по решению суда по иску наймодателя.
Случаи, когда собственник служебной квартиры (наймодатель) вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма и последующем выселении из квартиры нанимателей, перечислены в части 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся: систематическое невнесение дольше 6 месяцев оплаты коммунальных услуг или оплаты за пользование жилым помещением (если таковая установлена договором); нарушение прав соседей, затрудняющее или делающее невозможным проживание в одной квартире; нецелевое использование предоставленного помещения (например, сдача его в поднаем); умышленное повреждение помещения или его разрушение как самим нанимателем, так и другими лицами, если он по закону отвечает за их действия (для расторжения договора найма по указанному основанию повреждения должны быть нанесены намеренно).
Кроме того, право нанимателя на проживание в служебном жилом помещении может прекращаться после расторжения трудового договора или контракта, если речь идет об истечении срока службы, с работодателем, предоставившим жилье.
После вступления в силу решения суда о прекращении договора найма или расторжения трудового договора (при наличии в нем соответствующего условия), наниматель и все совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение. При этом альтернативное жилье не предоставляется.
Стоит отметить, что часть 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ не допускает принудительного выселения из служебных квартир, домов или комнат без предоставления другого жилого помещения в пределах этого же населенного пункта пенсионеров по возрасту; инвалидов 1 и 2 групп, получивших инвалидность при исполнении должностных обязанностей, во время военной службы или вследствие профессионального заболевания; членов семьи умершего нанимателя служебного жилья; членов семей пропавших без вести или погибших при исполнении служебного долга сотрудников МВД, таможни, службы противопожарной безопасности МЧС, системы исполнения наказаний, военнослужащих; детей-сирот (независимо от возраста).
Однако другое жилье указанным лицам предоставляется при условии признания их нуждающимися в жилых помещениях и постановки на соответствующий учет. Выселение из квартиры указанных лиц без обеспечения их альтернативным помещением не допускается только в случае наличия соответствующей регистрации по месту жительства.
Выселение из квартиры, находящейся в муниципальной собственности
Право проживания в муниципальной квартире возникает на основании заключенного между нанимателем - гражданином и собственником жилья – государством или муниципальным образованием, договора социального найма жилого помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма заключается на бессрочной основе, то есть, наниматель (ответственный квартиросъемщик) и другие лица, зарегистрированные в квартире, могут пользоваться ею пожизненно.
Однако договор социального найма, как и договор найма служебного жилого помещения, может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке по основаниям, указанным выше, то есть, предусмотренным статьей 83 Жилищного кодекса РФ.
Принудительное выселение из квартиры, находящейся в муниципальной собственности, осуществляется на тех же условиях в идентичном порядке, что и выселение из служебного жилого помещения.
Важно помнить, что права лиц, не достигших 18-ти лет, в особом порядке защищаются органами опеки и попечительства, прокуратурой и судом, и выселение их из жилья любой формы собственности, как правило, затруднительно, а в некоторых случаях невозможно.
Так, если жилое помещение находится в муниципальной собственности, а ребенок был зарегистрирован по заявлению родителей, то выселить его невозможно без заявления обоих родителей или до достижения им возраста 18-ти лет. Исключение может составить установленный судом факт фиктивной/формальной регистрации без вселения несовершеннолетнего.
Выселение собственника из квартиры
Статья 293 Гражданского кодекса РФ допускает выселение собственника из жилого помещения в случаях использования жилья не по прямому назначению (не для проживания людей); систематического нарушения интересов соседей (классический пример – содержание в городской квартире большого количества домашних животных без надлежащего ухода); разрушения жилого помещения.
При этом первоначально необходимо вынести собственнику предупреждение о необходимости устранения нарушений в срок, определенный региональными властями. Выселение возможно только при игнорировании предписания без уважительных причин.
Решение о выселении собственника из квартиры и последующей продаже жилья с торгов принимается судом на основании иска от органа местного самоуправления. Деньги, вырученные от реализации квартиры, подлежат передаче собственнику.
Еще одно основание для выселения собственника из квартиры – обращение на нее взыскания за долги.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, выселение из квартиры (дома, комнаты и пр.) невозможно, если она является единственным жильем как для должника, так и для членов его семьи, проживающих с ним совместно. Исключение из этого правила только одно – жилье, являющееся предметом ипотеки.
Наряду с этим, выселение возможно при необходимости изъятия земельного участка, на котором расположен дом, для общественных нужд муниципалитета или же государства и расселении из аварийного жилья. В обоих случаях владелец жилого помещения должен получить материальное возмещение за его утрату.
Выселение незаконно проживающих лиц
Основания выселения в данном случае: человек проживает по другому адресу и не оплачивает коммунальные счета; прекратились брачные отношения (при этом, если бывший член семьи собственника не имеет возможности незамедлительно переселиться на новую площадь, не обладает иным жильем на праве собственности и/или пользования, у него отсутствует достаточный доход для аренды квартиры или комнаты, суд вправе принять решение об отсрочке выселения такого лица на срок от трех месяцев до года); один из родителей или оба были лишены родительских прав в отношении несовершеннолетнего, который проживает и зарегистрирован в спорном жилом помещении; гражданин не является членом семьи собственника.
Вместе с тем, невозможно выселить жильца, который не является собственником жилого помещения ввиду добровольного отказа от его приватизации, поскольку такие лица сохраняют пожизненное право на такую приватизированную квартиру, будучи в ней зарегистрированными. Обращение в суд с требованиями о прекращении их права пользования бесперспективно.
Несовершеннолетних, не имеющих родителей или лиц, их заменяющих (опекуна, например, бабушки), выселить из квартиры без согласия органов опеки и попечительства также невозможно. Разрешение в этом случае может быть получено только при условии предоставления несовершеннолетнему равнозначного жилья, не уступающего, а в идеале – превосходящего по потребительским характеристикам то помещение, из которого планируется выселение. В органы опеки необходимо предоставить документальное подтверждение факта обеспечения несовершеннолетнего новым жильем либо в виде предварительного договора купли-продажи недвижимости или нотариального обязательства, либо в виде уже оформленных документов на иную квартиру/комнату. Приведенные гарантии закреплены статьей 292 Гражданского кодекса РФ и подробно описаны в постановлении Конституционного суда РФ №13-П от 8-го июня 2012-го года, где разъяснено, что родители и лица, их заменяющие, при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей.
