Жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, который признан аварийным и подлежащим сносу, являются непригодными для проживания.
Порядок и условия предоставления жилых помещений взамен изымаемых, находящихся в частной собственности, регламентируются Жилищным кодексом РФ и федеральным законом №185-ФЗ от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
В силу положений статей 2, 16, 20.15 закона №185-ФЗ предоставление жилого помещения взамен изымаемого возможно, если жилые помещения принадлежат гражданам на праве собственности, и аварийный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В этом случае собственник жилого помещения вправе выбрать в качестве способа обеспечения его жилищных прав предоставление другого жилого помещения либо выплату возмещения за изымаемое помещение.
Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность нового жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенная выгода.
Наряду с этим, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
При этом стоит учитывать, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи Жилищного кодекса РФ в отношении таких граждан не применяются.
Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключении с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
В случае, если собственник жилого помещения полагает, что его права нарушены, он вправе обратиться в органы прокуратуры или суд. Если предметом спора является размер предлагаемой собственнику выкупной цены за изымаемое помещение, то такой спор разрешается исключительно в судебном порядке.
Стоит обратить внимание, что установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подверглись ли они правовой трансформации, относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств.
