Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса РФ и федеральным законом №185-ФЗ от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Частями 6, 7, 8 Жилищного кодекса РФ установлено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая расходы, которые он несет в связи с переездом, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения собственного жилья, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого, с зачетом его стоимости при определении размера возмещения.
В силу требований пункта 3 статьи 2 и статьи 16 закона №185-ФЗ, в случае, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо на возмещение за изымаемое жилое помещение. Выбор остается за собственником жилья.
При этом стоит учитывать, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (за исключением унаследовавших жилье), имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи Жилищного кодекса РФ в отношении таких граждан не применяются.
Таким образом, при заключении с конкретным собственником соглашения об изъятии жилья, право собственности на которое зарегистрировано после 28.12.2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
В случае, если собственник жилого помещения полагает, что его права нарушены, он вправе обратиться в органы прокуратуры или суд. Если предметом спора является предлагаемая выкупная цена за изымаемое жилье либо решения, действия (бездействие) органа местного самоуправления по вопросу предоставления другого жилого помещения, то такой спор разрешается исключительно в судебном порядке.
Установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подверглись ли они правовой трансформации, относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств.
