Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 338-ФЗ) вступил в законную силу с 01.10.2023.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения по совместному владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, а также устанавливает особенности осуществления деятельности созданными в этих целях юридическими лицами.
Положения настоящего Федерального закона не распространяются на отношения, связанные с использованием гражданами и юридическими лицами:
1) объектов вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения;
2) объектов, предназначенных для хранения техники и оборудования и необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам, органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
3) объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и не являющихся объектами капитального строительства;
5) объектов, относящихся к парковочным местам в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
В настоящем законе впервые определены следующие понятия:
- территория гаражного назначения – территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения;
- гараж – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей;
- гаражный комплекс – здание или сооружение (включая подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места.
Законом № 338-ФЗ урегулированы вопросы:
- общей долевой собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения;
- состава общего имущества;
- осуществления прав на общее имущество;
- бремени содержания общего имущества;
- пользования гаражами и (или) земельными участками;
- управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе.
Закон № 338-ФЗ закрепляет положения о доле каждого собственника гаража в праве собственности на общее имущество, а также устанавливает четкие правила владения и пользования гаражами и земельными участками.
В соответствии с частью 2 статьи 11 Закона № 338-ФЗ собственники гаражей имеют право свободно использовать земельные участки общего назначения в границах территории гаражного назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам. Никто не вправе чинить препятствия правообладателям земельных участков, предназначенных для размещения гаражей на территории гаражного назначения, в использовании земельных участков общего назначения на территории гаражного назначения.
Статьей 14 Закона № 338-ФЗ установлено, что в состав общего имущества в гаражном комплексе входят:
- вспомогательные помещения (технические этажи, чердаки, подвалы и др.), лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в гаражном комплексе и обслуживающее более 1 машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе;
- земельный участок, занятый соответствующим гаражным комплексом и необходимый для его использования.
Кроме перечисленного, к общему имуществу может относиться и другое имущество, определенное проектной документацией гаражного комплекса.
В статье Закона № 338-ФЗ закреплены способы управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе. Установлено, что собственники гаражей, машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе могут управлять общим имуществом:
- непосредственно (собственники принимают совместные решения по управлению общим имуществом, если количество собственников не превышает 30-ти (ч.ч. 3-5 ст. 18 Закона). Управление осуществляется через заключение договоров на основании решения общего собрания);
- посредством создания товарищества собственников недвижимости (ТСН) (собственники объектов недвижимости, для управления которым создано товарищество, вносят два вида взносов: членские (направленные на уплату налогов и сборов, благоустройство и проч.) и целевые (на создание или приобретение объектов недвижимости, оплату расходов на подготовку документации по планировке территории, реализацию иных решений общего собрания) (ст. 26 Закона);
- посредством заключения договора с управляющей организацией (управляющая организация несет ответственность перед собственниками машино-мест за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в гаражном комплексе (п. 3 ч. 1 ст. 18 Закона).
О конкретном способе управления собственники могут договориться на общем собрании. При этом способ управления в любое время можно изменить решением такого собрания.
С 1 октября 2023 года все важные решения о благоустройстве земельных участков, установлении каких-либо элементов и оборудования, пользовании общей инфраструктурой, заключении договоров на снабжение электричеством, теплом, водой и газом собственники должны принимать сообща.
Законом № 338-ФЗ вносятся уточнения в порядок образования земельного участка для размещения гаражного объединения, а именно:
- по общему правилу местоположение границ территории гаражного назначения определяется на основании проекта межевания территории (ч. 1 ст. 3 Закона);
- если на 1 октября 2023 г. проект межевания территории не утвержден, границами территории гаражного назначения признаются границы земельного участка, который предоставлен или выделен иным способом для гаражного строительства и (или) для размещения гаражей до дня вступления Закона в силу (ч. 2 ст. 34 Закона);
- возможно бесплатно приобрести земельный участок в рамках «гаражной амнистии» без утверждения проекта межевания территории согласно схеме расположения земельного участка (п. «в» ч. 2ст. 30 Закона);
- собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе получают исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду согласно общему порядку, предусмотренному ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (ч. 3 ст. 29 Закона).
