Осенью 2023 года экзистенциальный (и немного риторический) вопрос «как жить дальше?» отошёл на второй план, уступив место практическим раздумьям — «где жить дальше?» На фоне подорожания буквально всего, от бытовой техники до строительных и отделочных материалов, о чём мы писали в предыдущих статьях, и постоянного роста ключевой ставки люди бросились вкладывать накопления в недвижимость.
Однако после повышения процентной ставки по стандартным ипотечным кредитам и некоторого ужесточения условия льготной ипотеки некоторые наши сограждане взяли паузу в своих планах по переезду. Довольно многие полагают, что в сложившейся ситуации цены на квартиры вскоре начнут опускаться. Логика рассуждений проста и, кажется, не лишена оснований: процентная ставка по ипотеке заоблачная, спрос неизбежно упадёт, а значит вслед за ним должны упасть и цены, ведь лучше продать дешевле, чем вообще не продать. И тут-то мы…
Однако эксперты рынка утверждают, что всё не так просто. Директор направления «Новостройки» федерального агентства «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков говорит, что часть покупателей из вторичного сегмента (где нет льготной ипотеки и ставки по кредитам уже заградительные) переходит в первичный. Потому что становится важной не конечная цена объекта, а подъёмный ежемесячный платёж. «Что до падения цен на новостройки — оно маловероятно. Первичному рынку сложно снижать цены. Себестоимость строительства не может уменьшаться на фоне инфляции, а при проектном финансировании кредиты дорожают в связи с повышением ключевой ставки. В среднесрочной перспективе снижение цен тоже под вопросом. Дело в том, что темпы строительства будут сохраняться в соответствии с текущими графиками (их нельзя изменить одномоментно) и начатые проекты введут в срок».
Слова федерального эксперта подтверждает и генеральный директор ООО «РСЗ» Александр Пахомов; его компания занимается возведением ЖК «Первый» в Братске. Удорожание строительных материалов сказывается не только на кошельке рядовых потребителей, но и на бюджете девелоперских проектов: «Мы в финансовую модель закладывали определённое подорожание стройматериалов и комплектующих, но это были цены даже не 22, а 21 года, когда утверждалась проектно-сметная документация. Думаю, все прекрасно видят, как сильно изменились цены буквально на всё с тех пор. Да что говорить о 21 годе — с весны по некоторым позициям удорожание достигло 70-75%. Конечно, мы оптовый покупатель и да, контрактация у нас идёт немного по-другому, но те не менее, поставщики поднимают цены для всех, мы не исключение. Это первый фактор, который влияет на стоимость квартир на первичном рынке. Второй — конечно, льготные ипотечные программы. По сути, коллега из «Инкома» прав: ставки на вторичном рынке просто заградительные. Сейчас ипотеку на квартиру б\у могут взять те, кому не хватает нескольких сотен тысяч рублей. Если же у вас, наоборот, есть несколько сотен тысяч, а не хватает миллионов — брать ипотеку под 18% выглядит финансовым самоубийством. Разница в ставке с семейной ипотекой — в 3 раза! Так что холодный и рациональный расчёт приводит к простому выводу: новоё жильё в горизонте нескольких лет, до значительного снижения ключевой ставки ЦБ, — единственный вариант переезда».
Весь вопрос в том, как долго условия льготных ипотечных программ останутся хотя бы на текущем уровне. Профильные телеграм-каналы с начала недели обсуждают инсайд о повышении первоначального взноса по ним до 30%. Если верить этим слухам, то повышение может случиться в начале декабря.
Впрочем, верить им или нет — вопрос, ответ на который каждый найдёт для себя сам. Но в процессе поиска истины стоит помнить, что пока первоначальный взнос — 20%, а ещё пару месяцев назад был 15%. С высокой долей вероятности можно предположить, что и цены на квартиры тоже не начнут меняться в меньшую сторону.
