В прошлом году в Братске был зафиксирован миграционный прирост, мы писали об этом здесь. Проще говоря, приехало в наш город больше людей, чем уехало. Превышение не то чтобы огромное, но любой плюс лучше любого минуса.
Хотя нет, не любой: «плюсы» в ценах на жильё в Братске не радуют. Это тем более удивляет на фоне резкого ухудшения ипотечных условий при покупке вторичного жилья: если ставка на новостройки у всех ведущих банков, работающих по льготным программам, сохранилась на уровне 6-8%, то кредит на покупку «квартиры б\у» выдают под 19-20% годовых.
Вчерашний студент, допустим, может обойтись арендой (хотя рынок арендного жилья в нашем городе — предмет для отдельного исследования), но семье, а тем более, семье с детьми жить на съёмной квартире — максимум по шкале неудобства.
Что же конкретно нас удивило? Откроем «Авито» и посмотрим.
«Золотые» хрущевки
Стоимость квадратного метра «вторички» в Братске, если судить по объявлениям на этом сервисе, начинается со 120-130 тысяч рублей. За эти деньги можно стать владельцем жилья в домах 1960-1970 годов. Увы, как правило, в ремонте здесь нуждаются не только заветные комнаты, но и сами дома.
За 150 тысяч/кв.м. можно купить уже кое-что получше: как правило, в таких квартирах бывшие хозяева оставляют технику. Правда, сам дом от этого новее не становится…
Рекордные цены — в 160 тысяч за кв.м. и выше — за квартиры в домах «перестроечных» годов. Такой прайс уже вовсю соперничает с иркутскими новостройками.
Поразившись этим ценам, мы решили узнать, сколько стоят в Братске новостройки. Точнее, стоит новостройка — она у нас одна, это жилой комплекс «Первый». Там цена за квадратный метр начинается от… 125 тысяч рублей.
Цены «с потолка» или потолок цен?
Почему же в новостройке, где качество дома соответствует технологиям 21-го века, а не середины 20-го, стоимость ниже, чем у вторички?
Рискнём предположить, что виновата такая вещь, как инерционность мышления. Братчане, которые хотят продать свою недвижимость, мыслят реалиями недавнего прошлого — когда на рынке не было конкурентов в виде новостройки, а ставка ипотеки на вторичку хоть и покусывалась, но не пыталась сожрать вас целиком.
Нужны доказательства? Воспользуемся кредитным калькулятором Сбера.
Вот расчёт по двушке в «Первом»:
- площадь — 41,36 кв.м.,
- ставка по семейной ипотеке — 6%,
- срок кредита — 30 лет,
- ежемесячный платёж — 28 695 рублей.
А вот расчёт по двушке б\у из объявления на Авито:
- площадь — 47,8 кв.м.,
- ставка по ипотеке — 20,8%,
- срок кредита — 30 лет,
- ежемесячный платёж — 102 391 рубль.
Не поверили своим глазам? — Вот и мы тоже. Но убедиться в реальности этих расчётов может каждый: достаточно открыть ипотечный калькулятор на сайте Сбербанка…
Чем бы рынок ни тешился…
На самом деле, похоже, нечем ему тешиться. Условия стандартной ипотеки в прямом смысле слова заградительные: если у кого-то есть возможность ежемесячно платить сто тысяч по кредиту, можно предположить, что ему ипотека и вовсе не нужна. Всем же остальным, кто по какой-то причине хотел купить «жильё с историей», пора сменить ориентацию. В хорошем смысле. И ориентироваться на то, что 28 тысяч — это в три с половиной раза меньше, чем 102.
Как измерить, во сколько раз жить в новом современном доме комфортнее, чем в том самом «жилье с историей», будем спрашивать покупателей «Первого» уже этим летом, когда они получат ключи от своих новых квартир.
И вопрос в заголовке статьи уже кажется риторическим.
